Cómo comprar una vivienda nueva: pasos para cerrar la operación con éxito

¿Por qué comprar una vivienda nueva?

La decisión es personal y depende de las circunstancias y gustos de cada uno. Pero, por norma general, las viviendas de segunda mano precisan de algún tipo de reforma para dejarlas a gusto del futuro propietario, cuentan con un planteamiento y diseño más antiguo, tienen mayor gasto energético que las nuevas construcciones y pueden poseer algún tipo de defecto o tara.  

En cambio, las viviendas de obra nueva han sido construidas bajo los estándares marcados por el mercado actual y, en teoría, están libres de desperfectos y taras.

“Actualmente, la vivienda de obra nueva da mejor respuesta a las preferencias residenciales post confinamiento que las de segunda mano”, explica desde AEDAS HOMES a idealista/news. “Las casas de nueva construcción cuentan con amplias superficies, estancias para el teletrabajo, espacios exteriores (terrazas y jardines, principalmente), zonas comunes de todo tipo y medidas de eficiencia energética, entre otros muchos aspectos”, añaden.

Lo más importante sea que la vivienda de obra nueva facilita los pagos iniciales durante los aproximadamente dos años que dura la construcción, de tal modo que el cliente puede ir adelantando poco a poco el 20% del precio inicial de la vivienda y, posteriormente, acceder a una hipoteca por el 80% restante. En el caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso debe hacerse inmediatamente”.

Pasos a dar para comprar una vivienda nueva

Existe más de un escenario, que luego se detallará a continuación, pero, en general, estos son los pasos comunes a todos los tipos de procesos:

1. Búsqueda
2. Fijar presupuesto
3. Elegir hipoteca
4. Información
5. Examinar la garantía
6. Impuestos y gastos
7. Contratos
8. Recomendaciones

Paso 1: Fijar presupuesto                 

Quizás sea el más importante, es saber cuánto presupuesto tienes para comprar tu nueva vivienda. Aquí entra en juego el dinero que tengas ahorrado, o lo que puedas conseguir. De esto depende la casa que puedas comprar.

Depende de lo que dispongas, necesitarás una hipoteca de mayor o menor cantidad. Hoy en día, los bancos suelen dar en torno al 80% del valor de la vivienda, aunque entidades que, dependiendo del perfil, el aval y otras cuestiones, pueden llegar a conceder hasta el 100%. A este porcentaje habría que sumarle los gastos e impuestos de la compra.

Es importante no embarcarte en una hipoteca por encima de tus posibilidades. Tienes que escoger una cuyas mensualidades no puedan suponerte un problema en el futuro.

Lo ideal es que la cuota mensual nunca supere el 35-40% de los ingresos netos familiares mensuales. 

Paso 2: Buscar vivienda

Tanto si estamos viviendo de alquiler, en la casa familiar o disponemos de una vivienda propia, el segundo paso que hay que dar es el de elegir una nueva casa que se adecue a los deseos, necesidades y circunstancias del futuro comprador. ¿Para qué quieres la casa? ¿Qué usos le vas a dar? Es importante plantearse esas preguntas.

Hoy en día, buscar en Internet se ha vuelto imprescindible. Las promotoras tienen información en sus páginas webs y en los diversos portales inmobiliarios.

Como aparece unas líneas más arriba, lo ideal es que busques adecuándote a tus necesidades y posibilidades y que hagas todas las visitas posibles. Para ello, contar con un agente inmobiliario de confianza puede suponer la diferencia entre un caso de éxito o un quebradero de cabeza.

Paso 3: Elegir hipoteca

Lo primero que hay que hacer es investigar las condiciones del préstamo (el tipo de interés, los años de duración, las cláusulas, etc.). Para la concesión del mismo, el banco deberás tasar la vivienda. 

A grandes rasgos, existen tres hipotecas:

• Hipoteca fija: es aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.
• Hipoteca variable: es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga un índice de referencia. 
• Hipoteca mixta: El tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a un año y después es variable.

Paso 4: Solicita toda la información posible a la promotora

La promotora está obligada por ley a disponer de una serie de datos y documentos sobre la obra. Algunos estarán disponibles desde su inicio, pero otros se irán generando según avance.

“Lo primero que hay que hacer, como en cualquier compraventa de un inmueble, es comprobar que el propietario del mismo es quien dice ser. Por lo tanto hay que ir al Registro de la Propiedad correspondiente y comprobar si el solar sobre el que se va a edificar es propiedad de la promotora y ver si tiene cargas, hipotecas, servidumbres, etc.”, 

Cuánta más información se posea, mejor. De este modo se podrán ahorrar imprevistos y situaciones perniciosas.

Paso 5: Conoce la garantía

Según marca la Ley una obra nueva debe ofrecer cobertura de mano de obra y materiales para cubrir cualquier desperfecto o vicio oculto que haya podido surgir en la construcción del inmueble.

• 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, etc.) Esto entra dentro del seguro decenal, sin el cual, el promotor no puede transmitir la vivienda.
• Tres años para defectos de habitabilidad,
• Un año para los defectos en los acabados.

Paso 6: Impuestos y gastos

El cargo del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es recaudado por distintas entidades, por lo que puede variar su costo, sin embargo, generalmente equivale el 2% del precio del inmueble, es decir, si se adquiere una vivienda de un millón de pesos, deberá cubrirse un pago de 20 mil pesos por este impuesto.

Paso 7: Cerrar la operación

Si ya has encontrado tu próxima vivienda, ahora toca cerrar la operación. Estos son los contratos que debes firmar según avance el proceso.

• Contrato de compraventa: El cliente debe aportar un desembolso cercano al 10% del precio de la vivienda. En el caso en el que alguna de las partes resuelva el contrato de compraventa, se acuerdan una serie de penalizaciones para ambas que se fijan en este documento.
• Escritura de compraventa: El comprador y el vendedor plasman su firma en la escritura de compraventa ante notario. La promotora hace oficial la venta del inmueble al comprador.

Fuente: Idealista

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/01/14/794286-como-comprar-una-vivienda-nueva-pasos-para-cerrar-la-operacion-con-exito